Perfil de Cliente
do Casa 35
Seis unidades, dois negócios diferentes
O Casa 35 foi lançado em agosto de 2022 com apartamentos de 37 m² a 70 m². De cento e trinta e uma unidades residenciais, restam seis na tabela — e elas se dividem em dois grupos que não têm nada em comum além do endereço.
Quatro são apartamentos de dois quartos, com sessenta e três metros, entre oitocentos e quarenta e cinco mil e oitocentos e cinquenta e nove mil reais. Dois são coberturas de dois pavimentos, de dois milhões e novecentos e de três milhões e cem mil. Tratar os seis como uma coisa só é o erro mais caro que se pode cometer aqui.
A virada boa, que ninguém está usando
O prédio está pronto. As fotos das áreas comuns na pasta de material são reais, de dezembro de 2025, com o salão montado, a piscina cheia e o letreiro aceso. O próprio perfil do empreendimento anunciava entrega no segundo semestre daquele ano. Quem comprar agora não espera obra — recebe a chave. E nem o site do empreendimento nem o da incorporadora dizem isso.
O que está à venda, e por quanto
Tudo neste documento é conferido contra esta tabela. Ela vale até primeiro de outubro de 2026, e a disponibilidade está sujeita a consulta.
| Unidade | O que é | Área | Valor | Por metro |
|---|---|---|---|---|
| 1504 | 2 quartos, sendo 1 suíte · 15º andar | 63,10 m² | R$ 845.681,00 | R$ 13.402 |
| 1605 | 2 quartos, sendo 1 suíte · 16º andar | 63,10 m² | R$ 853.100,00 | R$ 13.520 |
| 1606 | 2 quartos, sendo 1 suíte · 16º andar | 63,10 m² | R$ 853.100,00 | R$ 13.520 |
| 1702 | 2 quartos, sendo 1 suíte · 17º andar | 63,10 m² | R$ 859.452,00 | R$ 13.620 |
| 1701 | Sky House · cobertura de dois pavimentos | 281,29 m² | R$ 2.933.442,00 | R$ 10.429 |
| 1704 | Powerhouse · cobertura com usina solar | 382,45 m² | R$ 3.143.348,00 | R$ 8.219 |
O fato mais vendável desta tabela
As duas unidades mais caras do prédio têm o metro quadrado mais barato dele. A 1704 sai por R$ 8.219 o metro — 39% abaixo da média dos quatro apartamentos de dois quartos, que é de R$ 13.516. A 1701 sai 23% abaixo. Esse argumento não aparece em nenhum material da incorporadora.
O andar é parte do produto
Entre os quatro apartamentos iguais, o preço sobe com a altura: do décimo quinto ao décimo sétimo andar são R$ 13.771 de diferença pelo mesmo apartamento. Quem quiser o mais barato dos quatro pega o 1504; quem quiser o andar mais alto paga por isso, e é uma escolha que se explica em uma frase na visita.
Os dois compradores, lado a lado
São duas pessoas diferentes, com dinheiro diferente, motivo diferente e anúncio diferente. A única coisa que compartilham é o prédio — e o fato de ele estar pronto.
| O que muda | Quem compra os dois quartos | Quem compra a cobertura |
|---|---|---|
| O motivo | Resolve um problema: espaço, aluguel, primeiro imóvel próprio ou renda de locação. | Realiza um desejo. Já mora bem e não precisa mudar. |
| A entrada | Cerca de R$ 170 mil, em duas parcelas com trinta dias entre elas. | De R$ 586 mil a R$ 628 mil, no mesmo prazo. |
| O financiamento | Cerca de R$ 680 mil. | De R$ 2,35 a R$ 2,51 milhões. |
| O que ele conta | Quartos, vaga, distância do trabalho e valor da parcela. | Metros de terraço e o que cabe neles. |
| O que o convence | A parcela caber no orçamento e o prédio já estar pronto. | A vista, o terraço e a conta do metro quadrado. |
| O anúncio | Curto, direto, com preço e parcela na tela. | Longo, silencioso, no fim da tarde, sem locução. |
| O prazo dele | Costuma decidir em semanas, com o banco aprovado. | Leva mais tempo, e por isso precisa ser encontrado já procurando. |
A consequência prática, em uma linha
Duas campanhas separadas, com verba separada e página separada. Um anúncio que tenta falar com os dois não fala com nenhum — e queima verba nos dois lados.
Quem compra os apartamentos de dois quartos
Este é o produto de volume: quatro unidades iguais, de sessenta e três metros, com uma suíte, um quarto, banheiro social, varanda gourmet e vaga. É também o produto que cabe no mercado que existe hoje.
O trunfo que só este prédio tem nesta faixa
Por oitocentos e cinquenta mil reais, ele leva piscina climatizada com raia de vinte metros, academia envidraçada com vista, sauna, salão gourmet, escritório compartilhado, lavanderia por aplicativo e acesso por reconhecimento facial — tudo entregue, decorado e funcionando. É uma lista de prédio de faixa mais alta.
Quem compra as coberturas
Este retrato sai de três lugares: o calendário de pagamento, que diz quem consegue comprar; a planta das unidades, que diz quem vai querer; e a pesquisa oficial de domicílios do Distrito Federal, que diz como essa pessoa vive.
O que os dados sustentam e o que ainda é aposta
| Está provado | Ainda é hipótese, e precisa de teste |
|---|---|
| Ele já é proprietário e mora em apartamento. | Que ele more hoje em Águas Claras. Pode vir do Sudoeste, do Noroeste ou do Guará. |
| Ele não compra por quantidade de quartos. | A idade. A faixa de 35 a 49 anos é a mais numerosa da cidade, mas isso não prova que seja a que compra cobertura. |
| Ele precisa de renda estável e comprovável. | Se é servidor, empresário ou profissional liberal. Águas Claras tem 32,3% de empregados públicos, mas o dado é da cidade inteira. |
Os sinais que aparecem no atendimento
Nenhum destes sinais é palpite sobre a cabeça do cliente. Cada um sai da tabela de preço ou da planta, e por isso pode ser conferido em cinco minutos de conversa. A primeira pergunta separa os dois produtos antes de qualquer visita.
Quem responde quarto vai para os apartamentos de dois quartos. Quem responde área externa vai para as coberturas. Ninguém sai da conversa.
Sinais de quem compra os dois quartos
| # | O sinal | Por que ele vale |
|---|---|---|
| 1 | Ele pergunta o valor da parcela antes do valor do imóvel. | Está comprando dentro de um orçamento mensal, e a decisão vai passar pelo banco. |
| 2 | Ele pergunta se tem vaga. | Em Águas Claras, 92,3% dos domicílios têm automóvel. Vaga não é conforto, é condição. |
| 3 | Ele quer saber quando pode mudar. | O prédio está pronto. Para quem paga aluguel hoje, cada mês de espera é dinheiro — e aqui não há espera. |
| 4 | Ele compara com outro prédio da região. | Sinal bom: está no meio da busca. É aí que a lista de área comum entregue e funcionando decide. |
Sinais de quem compra a cobertura
| # | O sinal | Por que ele vale |
|---|---|---|
| 1 | Ele não pergunta quantos quartos tem. | As duas coberturas têm uma suíte e um quarto. Quem abre a conversa contando quartos está procurando outra coisa. |
| 2 | Ele quer saber o que cabe no terraço. | É o que está sendo comprado: 171 m² descobertos na 1701 e 290 m² na 1704. A pergunta sobre churrasqueira, banheira ou jantar de doze pessoas é o sinal mais forte de todos. |
| 3 | Ele responde sobre a entrada sem desviar. | São duas parcelas com trinta dias de intervalo, acima de meio milhão. Quem tem, diz o valor. Quem não tem, muda de assunto para o financiamento. |
| 4 | Ele não condiciona a compra à venda de outro imóvel. | A incorporadora não aceita imóvel como parte do pagamento. Se a entrada depende de uma venda, o negócio tem um segundo negócio dentro dele. |
Quem gasta a verba e não fecha
Este é o capítulo que economiza dinheiro. Cada perfil abaixo responde bem a anúncio de imóvel, marca visita, ocupa a agenda — e não compra nenhuma das seis unidades.
| # | Quem é | Por que ele aparece | O que fazer |
|---|---|---|---|
| 1 | Quem precisa de três quartos | Casal com dois filhos ou mais soma 15,3% dos domicílios de Águas Claras, e todo anúncio de imóvel atrai essa gente. | Nenhuma das seis unidades tem três quartos. Dizer o número já no anúncio — ele é a peneira. |
| 2 | Quem tem imóvel para dar em pagamento | É a forma mais comum de fechar valores altos, e a primeira coisa que ele oferece. | Responder no primeiro contato, sem esperar a visita. A Parte 4 traz o caminho para não perder essa pessoa. |
| 3 | Quem procura barato na região | Águas Claras tem estoque grande e mais antigo, com preço abaixo destes. | Colocar o preço no anúncio. Esconder valor multiplica contato que não fecha. |
| 4 | Quem quer investir e comprar cobertura | Confunde imóvel caro com bom investimento. | Nas coberturas, não prometer rendimento: não há unidade igual no prédio para comparar. Nos dois quartos há quatro iguais — e aí a conversa é legítima. |
| 5 | Quem está começando a procurar cobertura | O comprador brasileiro visita seis imóveis e leva sete meses em média até fechar. | O financiamento fecha em 31 de dezembro. Para a cobertura, o anúncio é para quem já está procurando. |
A diferença que muda o atendimento
Nos apartamentos de dois quartos, contato em volume é normal e faz parte do jogo. Nas coberturas, contato em volume é sintoma de anúncio errado. As duas coisas não podem ser medidas com a mesma régua — e a Parte 4 traz a régua de cada uma.
Todo número aqui autoriza uma fala
Os números desta parte vêm da pesquisa oficial de domicílios do Distrito Federal, feita pelo instituto de pesquisa do próprio governo. Eles descrevem Águas Claras inteira, e por isso servem aos dois compradores — o dos dois quartos e o da cobertura.
Cada dado vem com a coluna que interessa: o que você pode dizer por causa dele. Dado que não autoriza nenhuma fala não entrou no documento.
Uma ressalva honesta, que evita erro na conversa
A pesquisa retrata a cidade toda. Quem compra o apartamento de oitocentos e cinquenta mil está perto do meio dessa distribuição; quem compra uma cobertura de três milhões está no topo dela. Os números servem para entender o ambiente em que essas pessoas vivem — nunca para afirmar quanto elas ganham.
Águas Claras, e a fala que cada número libera
Águas Claras tem 120.107 moradores e 52.014 domicílios. É uma cidade vertical, formada por gente que escolheu morar em apartamento e que, em maioria, quer continuar ali.
| O número | O que você diz por causa dele |
|---|---|
| 34,7% dos domicílios têm renda de 10 a 20 salários mínimos e 17,8% acima de 20 — estes últimos são 5.559 casas. | A faixa de 10 a 20 é o público dos apartamentos de dois quartos. A faixa acima de 20 é o das coberturas, e cabe em pouco mais de cinco mil casas na cidade inteira. Justifica verba separada e mídia estreita para a cobertura. |
| 42,3% trabalham no Plano Piloto e 28,7% dentro da própria Águas Claras. | "O senhor continua a mesma distância do trabalho." A mudança não custa tempo de trajeto — e tempo de trajeto é o que faz gente desistir de mudar. |
| 59,9% chegam ao trabalho em até 30 minutos. | "Aqui o senhor não perde a manhã no trânsito." Usar como resposta a quem compara com bairro mais afastado ou condomínio de casa. |
| 92,3% dos domicílios têm automóvel e 89,6% dos adultos têm carteira de motorista. | Falar de vaga e de acesso, nunca de "perto do metrô" como argumento principal. O metrô é o transporte principal de apenas 10,3%. |
| 27,4% dos domicílios são alugados. | Vale só para os dois quartos: existe mercado de locação na própria cidade, e quatro unidades iguais dão referência de preço uma para a outra. |
| 45,5% têm cachorro. | Nos dois quartos, falar do espaço para cachorro no térreo. Na cobertura, dizer que o espaço é no andar dele, privativo. |
| 51,7% pagam segurança particular. | Falar do acesso por reconhecimento facial e do bolsão de segurança como algo que ele já paga hoje e passa a ter incluído. |
Um dia útil, e onde o prédio entra nele
Esta linha não foi imaginada. Ela é a leitura direta dos hábitos medidos pela pesquisa: como ele vai ao trabalho, quanto tempo leva, onde compra, quem limpa a casa e o que ele assina.
O que essa rotina revela sobre cada venda
Para quem compra os dois quartos, os momentos que decidem são a saída de casa e a volta: vaga, trajeto e a área comum que ele passa a usar de graça. Para quem compra a cobertura, são três outros — o passeio do cachorro, o fim de tarde e o sábado com visita. Todos os três melhoram com terraço, e nenhum melhora com mais um quarto.
A obra que ele não vai precisar fazer
Reforma custa caro e atrasa, e isso vale para quem compra de oitocentos mil e para quem compra de três milhões. Tudo que já estiver pronto vale dinheiro na conversa — e aqui a lista é longa, porque o prédio foi entregue equipado.
Dentro da unidade
| Já vem | O que isso poupa |
|---|---|
| Porcelanato de grande formato, 80 × 80, na área social e nos quartos | Piso é a obra mais suja e mais demorada de uma reforma. |
| Rede, dreno e ponto elétrico prontos para ar-condicionado nos quartos e na sala | Evita quebrar parede depois de mudar. |
| Varanda gourmet com bancada em rocha, cuba, torneira, esgoto e ponto de energia | É a obra que todo mundo faz depois, e a mais cara por metro. |
| Área de serviço com tanque e espaço para máquina de lavar | Resolve o problema que apartamento novo costuma empurrar para a cozinha. |
| Ponto de gás para o fogão e fechadura eletrônica na porta | Duas trocas que ninguém lembra de orçar. |
| Espaço previsto para closet na suíte | Cuidado: o espaço vem previsto, o closet não vem montado. Dizer isso antes de ele perguntar. |
No prédio
As áreas comuns foram entregues decoradas, equipadas e em operação, com aplicativo próprio para reserva e controle de acesso. A lavanderia coletiva funciona por aplicativo, em parceria com a OMO. O espaço de mobilidade foi entregue com duas bicicletas e dois patinetes elétricos de uso dos moradores, e há uma vaga de carregamento de carro elétrico de uso comum.
A frase que resume tudo isso
"O senhor não vai reformar nada. A área comum já está montada e funcionando há quase um ano, e a unidade sai com piso, varanda gourmet e infraestrutura de ar pronta. O que o senhor faz é escolher os móveis."
Como ele procura imóvel hoje
A busca por imóvel no Brasil é longa, comparativa e feita quase toda em tela antes de qualquer visita. Isso tem duas consequências diretas para o Casa 35, e as duas mudam onde o dinheiro é gasto.
A primeira consequência: nas coberturas, ele já está procurando
Sete meses de ciclo contra um financiamento que fecha em 31 de dezembro significa que não dá para criar do zero um comprador de cobertura. O anúncio precisa encontrar alguém que já visitou dois ou três imóveis e ainda não achou o que queria. Nos apartamentos de dois quartos a régua é outra: o volume de gente procurando nessa faixa é grande e a decisão é mais rápida, porque depende do banco e não do gosto.
A segunda: ele fala com mais de um corretor
Entre dois e cinco corretores participam da mesma jornada. Quem responde primeiro e com material melhor fica com a visita. Como o produto é único no prédio e não tem concorrente igual, a vantagem não é o preço — é chegar com a planta do terraço, a foto real da área comum e o valor de entrada já calculado, antes que o cliente peça.
O que ele valoriza no anúncio
A pesquisa aponta duas coisas acima das outras: foto real e descrição detalhada. O Casa 35 tem material de sobra dos dois tipos, e a maior parte dele nunca foi publicada — as fotos reais das áreas comuns e as imagens do terraço da 1704 estão paradas na pasta, sem nunca ter sido usadas.
O que ele diz a si mesmo antes de dizer sim
Ninguém compra imóvel por um argumento. Compra depois de resolver, por dentro, três ou quatro frases. As duas primeiras abaixo são de quem compra a cobertura; a terceira aparece nos dois produtos. A Parte 4 monta a comunicação em cima delas.
"Eu já tenho onde morar. Isso aqui é escolha, não necessidade."
É a frase que trava a cobertura. Ele não está resolvendo um problema, e por isso pode adiar para sempre. Quem compra os dois quartos não tem esse travamento: paga aluguel ou está apertado no espaço, e o tempo trabalha contra ele. Para a cobertura, a razão de agir agora precisa vir de fora — e ela existe: são duas unidades e um calendário com data.
"Eu não quero mais quarto. Eu quero mais espaço para viver."
É a frase que abre. As duas unidades têm dois quartos e centenas de metros de terraço. O comprador certo já cansou de contar quartos.
"Será que estou pagando caro demais por metro?"
É a frase que ele leva ao contador ou ao cunhado. A resposta está na própria tabela do prédio, e ela é favorável nas duas coberturas — as Partes 6 e 7 trazem a conta feita.
Os gatilhos de decisão
Cada cartão traz o comportamento e quem o descreveu, o modo como ele age nesta venda em particular, e a ação. Só a última linha precisa ser decorada.
Perder dói mais do que ganhar agrada
O que já parece meu vale mais
O primeiro número vira a régua
Cada dinheiro tem uma gaveta na cabeça
Os gatilhos, continuação
Pagar dói na hora de pagar
A cabeça decide rápido e justifica devagar
Fica o auge e fica o fim
Escassez e prova social
Quem se imagina usando, compra
O que uma casa assim significa
Comprar uma cobertura não é só resolver moradia. Três leituras da antropologia explicam por que essa compra é diferente das outras, e cada uma delas muda uma decisão prática de comunicação.
Os bens dizem quem a pessoa é
Mudar de casa é uma passagem
O que se recebe cria compromisso
Duas campanhas, nunca uma
Os dois produtos não podem dividir o mesmo anúncio, a mesma página nem a mesma verba. Um anúncio que mostra cobertura de três milhões e apartamento de oitocentos mil junto derruba os dois: o primeiro parece caro demais, o segundo parece pequeno demais.
Por que o comprador de cobertura passa direto pelo anúncio
Ele vê anúncio de imóvel todo dia e não clica em quase nenhum. O anúncio comum promete o que ele já tem — sair do aluguel, entrada facilitada, condomínio com lazer. Ele já mora em prédio com lazer, já é dono, e a "facilidade de entrada" soa como aviso de que o produto é de outro patamar.
Por que o comprador dos dois quartos passa direto
Por outro motivo: excesso de anúncio igual. Águas Claras tem estoque grande na mesma faixa, e todos dizem a mesma coisa. O que este prédio tem e quase nenhum outro tem nessa faixa é a lista de área comum entregue e funcionando — e ela nunca aparece na primeira frase.
A regra que vale para os dois
O criativo é a peneira, não o público. Nenhuma ferramenta de anúncio consegue selecionar "tem apartamento quitado e quer um terraço" nem "está pagando aluguel e tem cento e setenta mil de entrada". Quem faz essa triagem é a primeira frase do anúncio. Quando o contato vem errado, troque o texto antes de mexer no público.
Os ângulos de criativo
Cada ângulo é um jeito diferente de abrir a conversa. Rodar vários ao mesmo tempo e deixar o público decidir qual funciona custa menos do que apostar em um e descobrir tarde.
Para os apartamentos de dois quartos
| # | O ângulo | A abertura |
|---|---|---|
| 1 | A chave este mês | "Não é planta. O prédio está entregue e o senhor muda quando quiser." |
| 2 | A lista que não cabe no preço | "Piscina com raia de vinte metros, academia envidraçada com vista e sauna. Num apartamento de oitocentos e quarenta e cinco mil." |
| 3 | A ficha seca | "Dois quartos, uma suíte, varanda gourmet e vaga. Sessenta e três metros, no décimo quinto andar." |
| 4 | A escolha do andar | "O mesmo apartamento, em três andares diferentes. A diferença entre o mais baixo e o mais alto é de R$ 13.771." |
| 5 | A obra que não existe | "Piso, varanda gourmet e ponto de ar-condicionado já prontos. O senhor só escolhe os móveis." |
Para as coberturas
| # | O ângulo | A abertura |
|---|---|---|
| 1 | A conta invertida | "Os apartamentos mais caros deste prédio têm o metro quadrado mais barato dele." |
| 2 | O terraço como cômodo | "Duzentos e trinta e sete metros de terraço. Mesa para doze, banheira e churrasqueira, ao mesmo tempo." |
| 3 | A conta de luz | "Uma unidade com usina de energia solar só dela, no telhado." Vale só para a 1704. |
| 4 | A raridade dita em número | "De cento e trinta e uma unidades, restam duas coberturas." |
| 5 | A negativa que qualifica | "Dois quartos. Se o senhor precisa de três, este não é o seu." |
Como escolher entre eles sem chutar
Suba todos com a mesma verba e a mesma imagem, dentro de cada campanha. Nas coberturas, vence o que fizer mais gente assistir ao vídeo até o fim — clique é barato e engana. Nos dois quartos, vence o que trouxer mais pedido de simulação de financiamento, porque ali a decisão passa pelo banco.
Os dois roteiros de vídeo
Formato diferente para cada produto, e a diferença não é de gosto: é de tempo de atenção que cada comprador dá antes de decidir se aquilo é para ele.
Dois quartos · 30 segundos, direto
Coberturas · 45 a 90 segundos, sem pressa
Três erros que matam qualquer um dos dois
- Drone abrindo. Toda incorporadora abre com drone, e o público já aprendeu a rolar a tela quando vê. O drone entra no meio, se entrar.
- Locução de comercial. São seis unidades, não um lançamento. Voz de campanha faz o produto parecer estoque parado.
- Letreiro com "últimas unidades". Essa frase está em todo anúncio do país e não significa mais nada. O número exato significa.
Como falar deste imóvel
As frases da coluna vermelha não são erradas por serem feias. São erradas porque atraem quem não compra, ou porque prometem o que o contrato não entrega.
| Diga assim | Não diga assim |
|---|---|
| "Prédio entregue. O senhor pega a chave e muda." | "Pronto para morar, entrega imediata." Soa a estoque encalhado. |
| "Dois quartos, sendo uma suíte, com varanda gourmet e vaga." | Omitir o número de quartos até a visita. Custa a agenda e queima a confiança. |
| "Duzentos e trinta e sete metros de terraço, no seu andar." | "Área de lazer privativa completa." Não forma imagem nenhuma. |
| "Tem previsão de ponto para banheira no terraço." | "Vem com spa." O caderno diz que o spa é exemplo e não é entregue pela incorporadora. |
| "Espaço previsto para closet na suíte." | "Suíte com closet." O closet não vem montado. |
| "A unidade tem usina de energia solar própria." | "Conta de luz zero." O caderno remete as informações técnicas ao contrato. |
| "Restam seis de cento e trinta e uma." | "Últimas unidades." Não diz nada e todo mundo diz. |
| "Entrada em duas parcelas, com trinta dias entre elas." | "Entrada facilitada." Rebaixa o produto e promete o que a tabela não tem. |
A regra por trás da coluna vermelha
Tudo que o caderno técnico marca como previsão, exemplo ou sugestão de decoração precisa ser dito com essa palavra. É o caso do spa, do closet e dos móveis das imagens. Prometer a mais aqui não adianta a venda e cria problema depois da assinatura.
O que oferecer em troca do contato
"Fale com um corretor" não é oferta. A isca precisa entregar algo que a pessoa não consegue sozinha em cinco minutos de internet — e ela é diferente para cada produto.
| Nos dois quartos | Nas coberturas |
|---|---|
| A simulação de financiamento pronta, com o valor da entrada, o valor financiado e a parcela estimada. | Um estudo de uma página por unidade, com a planta dos dois pavimentos, a foto real da área comum e a conta do metro quadrado comparada à dos apartamentos do mesmo prédio. |
| Funciona porque a decisão dele passa pelo banco, e ninguém gosta de fazer essa conta sozinho. | Funciona porque é trabalho feito, não folheto. Quem recebe material trabalhado sente compromisso de responder. |
O formulário, nos dois casos
A página que recebe o clique
Uma página por produto, não uma página do empreendimento. Quem clicou no anúncio da 1704 quer ver a 1704, e vai embora se cair numa página que fala de apartamentos de 37 m² que não existem mais.
| # | O que entra na página, nesta ordem |
|---|---|
| 1 | A imagem principal ocupando a tela inteira, sem texto por cima — o terraço, nas coberturas; a varanda gourmet ou a piscina, nos dois quartos. |
| 2 | Uma linha dizendo o que é: unidade, metragem, quartos e o fato de o prédio estar entregue. |
| 3 | O preço total. Escondê-lo só multiplica contato desqualificado. |
| 4 | A entrada em duas parcelas, com as datas, e o valor que vai a financiamento. |
| 5 | A planta, grande o bastante para ler os cômodos no celular. |
| 6 | As fotos reais das áreas comuns — piscina, terraço, academia, portaria. |
| 7 | Nas coberturas, a conta do metro quadrado ao lado da dos apartamentos comuns do prédio. |
| 8 | O formulário de três campos, e o nome e o registro da corretora. |
Onde procurar essas pessoas
Nenhuma ferramenta tem etiqueta pronta para nenhum dos dois compradores. A estratégia é geográfica e comportamental, com o texto do anúncio fazendo o resto do trabalho.
| # | O público | Como montar | Em qual campanha |
|---|---|---|---|
| 1 | Quem já demonstrou interesse | Assistiu mais da metade de um vídeo, ou visitou a página e não preencheu. | Nas duas. É o mais barato e o de melhor resultado, e só existe depois de duas ou três semanas rodando. |
| 2 | A lista da corretora | Todo cliente e contato dos últimos anos, subido como público na ferramenta. | Nas duas. Pequeno, mas é o único que já confia em quem está falando. |
| 3 | Semelhantes à lista | Público parecido com a lista acima, gerado pela própria ferramenta. | Principalmente nos dois quartos, onde o volume ajuda. Só funciona com algumas centenas de nomes. |
| 4 | Cerco em Águas Claras e vizinhas | A própria Águas Claras, Taguatinga, Arniqueira, Vicente Pires e Guará. | Dois quartos. É onde está quem paga aluguel na região e quer continuar nela. |
| 5 | Cerco nas regiões de renda alta | Sudoeste, Noroeste, Park Way, Lago Sul, Jardim Botânico, além da própria Águas Claras. | Coberturas. Amplo demais sozinho — o texto é que faz a peneira. |
| 6 | Quem já mora no prédio | Cerco de poucas centenas de metros em volta do endereço, e conversa direta com a administração. | Coberturas. Morador que quer subir de unidade é o comprador mais rápido que existe. |
O que fazer quando o contato vem errado
Antes de mexer no público, leia o anúncio que trouxe aquele contato. Se ele fala em facilidade, condição, oportunidade ou lazer completo, o problema é o texto. A correção quase sempre é acrescentar a informação que afasta: o número de quartos e o preço.
Como a entrada se levanta
O calendário da tabela é o mesmo para as seis unidades e é curto: dois pagamentos com trinta dias de intervalo, somando vinte por cento, e os oitenta restantes em financiamento com data marcada para o fim do ano.
| Unidade | Ato, na assinatura | Em 30 dias | Financiamento | Total |
|---|---|---|---|---|
| 1504 | R$ 84.568,10 | R$ 84.568,10 | R$ 676.544,80 | R$ 845.681,00 |
| 1605 | R$ 85.310,00 | R$ 85.310,00 | R$ 682.480,00 | R$ 853.100,00 |
| 1606 | R$ 85.310,00 | R$ 85.310,00 | R$ 682.480,00 | R$ 853.100,00 |
| 1702 | R$ 85.945,20 | R$ 85.945,20 | R$ 687.561,60 | R$ 859.452,00 |
| 1701 | R$ 293.344,20 | R$ 293.344,20 | R$ 2.346.753,60 | R$ 2.933.442,00 |
| 1704 | R$ 314.334,80 | R$ 314.334,80 | R$ 2.514.678,40 | R$ 3.143.348,00 |
O que isso exclui, e é bom que exclua
Não há entrada parcelada em vinte e quatro vezes, não há permuta e não há espera de obra para juntar dinheiro. Nos dois quartos, quem não tem cerca de cento e setenta mil disponíveis em trinta dias não fecha. Nas coberturas, o corte é acima de meio milhão. Descobrir isso no primeiro contato é o que protege a agenda.
O que precisa ser confirmado com a incorporadora
- Se o valor do ato pode ser dividido em mais parcelas dentro dos mesmos noventa dias.
- Qual banco já tem o prédio avaliado, para não recomeçar avaliação a cada proposta.
- Se há prazo de tolerância depois de 31 de dezembro, e qual a correção do saldo.
- Quantas vagas de garagem acompanham cada uma das seis unidades.
O comprador que tem imóvel para vender
A incorporadora não aceita imóvel como pagamento. Isso não fecha porta nenhuma, porque a captação do imóvel do cliente é serviço da própria corretora — por conta dela ou pelo portfólio da imobiliária. Nos dois produtos aparece gente com imóvel para vender; na cobertura, quase sempre.
Por que isso não é detalhe
Em Águas Claras, 70,1% dos domicílios são próprios. Para juntar a entrada sem tocar em investimento, o caminho natural de muita gente é vender o que tem. A resposta precisa estar pronta no primeiro contato — ele pergunta cedo, e quem responde com segurança sai na frente.
O que resolve, e o prazo de cada coisa
| # | O passo | Quando |
|---|---|---|
| 1 | Definir com a imobiliária como o imóvel do cliente entra no portfólio, com um nome de contato só e a divisão combinada. | Antes de subir o primeiro anúncio. |
| 2 | Fixar o prazo de resposta: a avaliação do imóvel do cliente sai em até 48 horas do pedido. | No mesmo acordo. |
| 3 | Ter a frase pronta para o primeiro contato, dizendo que a venda do imóvel dele é com você. | Antes do primeiro atendimento. |
| 4 | Confirmar com a incorporadora se há flexibilidade de prazo para quem está com imóvel em venda. | Esta semana. |
Combine o prazo antes de prometer: em quantos dias a avaliação do imóvel dele volta.
Duas réguas, porque são dois produtos
O mesmo número significa coisas opostas nas duas campanhas. Contato barato nos dois quartos é sinal de que o anúncio está funcionando. Contato barato na cobertura é sinal de que está atraindo a faixa errada.
| Nos dois quartos, meça | Nas coberturas, meça |
|---|---|
| Quantos pediram simulação de financiamento. É o passo que separa curioso de comprador nesta faixa. | Quantos contatos passam nos quatro sinais da Parte 1. É o único número que importa toda semana. |
| O custo por contato qualificado. Aqui o volume é aliado e o custo precisa fechar conta. | Quantos assistiram ao vídeo até o fim. Mede interesse real e compara os ângulos entre si. |
| Quantas visitas viraram proposta. Com quatro unidades iguais, a comparação entre andares acontece na própria visita. | Quantas visitas foram marcadas e quantas aconteceram. A distância entre os dois números mostra se a qualificação funciona. |
| Qual das quatro unidades é mais procurada. Se todo mundo pede a mais barata, o preço dos andares altos precisa de um argumento melhor. | Quantos pediram o estudo da unidade. É o sinal mais próximo da compra antes da proposta. |
O que ignorar nas duas
- Curtida e comentário. Não têm relação com quem compra imóvel, em nenhuma das duas faixas.
- Alcance e impressões. Servem para orçamento grande, não para seis unidades.
- Clique isolado. Muito clique com pouca visita quer dizer que o anúncio prometeu outra coisa.
A revisão de toda segunda-feira
- Quantos contatos entraram em cada campanha, separados. Nunca somar os dois números.
- Qual ângulo venceu dentro de cada campanha. Desligar os dois piores e dividir a verba entre os que sobraram.
- Quantas visitas ficaram marcadas para a semana. Zero visita marcada por duas semanas seguidas é motivo para trocar a imagem principal, não para aumentar a verba.
Um lembrete de escala
São seis unidades. O comprador brasileiro leva sete meses e seis visitas até fechar. Meia dúzia de conversas com o perfil certo em cada campanha vale mais do que centenas de contatos que não conseguem pagar a entrada.
O atendimento, do primeiro contato à visita
O comprador fala com dois a cinco corretores na mesma jornada. O que decide não é a simpatia — é chegar com a informação pronta antes que ele peça.
Primeiro contato, nos primeiros minutos
Corrige o que quase todo mundo entende errado — que ainda é obra — e escolhe o produto na mesma mensagem.
Preço e número de quartos na primeira mensagem, nos dois casos. Segurar essa informação só adia a perda e ocupa a agenda.
A visita
Depois da visita, no mesmo dia
Mandar três coisas: uma foto que ele mesmo não tirou, a simulação de financiamento com o valor exato e uma data de decisão. Sem data, a conversa se dissolve — e o financiamento tem prazo em dezembro.
Quatro apartamentos iguais, em três andares diferentes
A 1504, a 1605, a 1606 e a 1702 são a mesma planta: sessenta e três metros, uma suíte, um quarto, banheiro social, sala, cozinha com área de serviço e varanda gourmet. O que muda entre elas é o andar — e o preço acompanha.
Isso é uma vantagem rara na venda. Com quatro unidades iguais, uma serve de referência de preço para a outra, e o cliente tem uma escolha simples de entender: quanto vale para ele subir dois andares.
A frase que resolve a escolha na visita
"São o mesmo apartamento. A diferença de treze mil e setecentos entre o décimo quinto e o décimo sétimo é o preço de dois andares de vista. Quem passa o dia fora costuma pegar o mais barato; quem vive na varanda costuma pagar pelo mais alto."
A ficha e o que ela permite dizer
O que já vem pronto dentro do apartamento
| O item | A fala que ele autoriza |
|---|---|
| Varanda gourmet com bancada em rocha, cuba, torneira, ponto de esgoto e de energia | "É a obra que todo mundo faz depois de mudar, e a mais cara por metro. Aqui ela já está feita." |
| Porcelanato de grande formato, 80 × 80, na sala e nos quartos | "O senhor não vai quebrar piso. É a obra mais suja que existe." |
| Infraestrutura de ar-condicionado nos quartos e na sala, com laje técnica separada | "A condensadora não fica na sua varanda. Tem laje própria para isso." |
| Área de serviço com tanque e espaço para máquina de lavar | "Não vai virar uma máquina no meio da cozinha." |
| Janela com grande vão nos quartos e parede integradora entre quarto e sala | "Dá para abrir a sala e o quarto quando o senhor recebe." |
| Fechadura eletrônica e tomada com entrada USB na suíte e na sala | "Duas trocas que ninguém lembra de orçar e que já vêm." |
O argumento mais forte desta faixa
Por oitocentos e cinquenta mil reais, ele leva piscina climatizada com raia de vinte metros sob pé-direito triplo, academia envidraçada com vista no quinto andar, sauna a vapor, salão gourmet, bar de terraço, escritório compartilhado, lavanderia por aplicativo, espaço para bicicleta e moto, playground, espaço para cachorro e acesso por reconhecimento facial. Tudo entregue, decorado e funcionando há quase um ano. É lista de prédio de faixa mais alta, e nenhum anúncio da região está dizendo isso.
As cinco objeções, com a resposta pronta
As respostas abaixo estão escritas para serem ditas em voz alta, e nenhuma delas promete o que o caderno técnico não garante. Duas dependem de informação que ainda falta — e nesses casos a resposta honesta é dizer que vai buscar.
1. "Sessenta e três metros é pequeno."
2. "Qual a diferença entre o 1504 e o 1702, fora o andar?"
3. "O condomínio deve ser caríssimo com toda essa área comum."
Nunca estimar. É a informação que mais derruba negócio quando o número real chega depois e é diferente.
4. "Andar alto esquenta."
5. "Eu consigo mais barato em Águas Claras."
Negar que existe mais barato queima a confiança. Reconhecer e mudar o eixo da comparação é o que funciona.
O criativo e a visita
Aqui existe material de sobra e quase nada foi usado: as fotos reais das áreas comuns, as perspectivas dos apartamentos de dois quartos e os dois filmes do empreendimento estão parados na pasta.
Os erros que matam o anúncio deles
- Começar pelo apartamento. Sessenta e três metros vazios parecem iguais aos de qualquer outro prédio. A área comum é o que diferencia.
- Falar em planta ou lançamento. O prédio está entregue, e essa é a informação que faz alguém que paga aluguel parar de rolar a tela.
- Esconder o preço. Nesta faixa o comprador compara oito anúncios por noite. Sem preço, ele passa.
- Anunciar as quatro juntas como "unidades disponíveis". Anunciar uma, com o andar e o valor. As outras aparecem na visita.
Os ganchos que funcionam
| # | O gancho | Onde usar |
|---|---|---|
| 1 | "Piscina com raia de vinte metros. Num apartamento de oitocentos e quarenta e cinco mil." | Vídeo curto, abrindo na foto real da piscina. |
| 2 | "Prédio entregue. Dá para mudar este mês." | Imagem parada, com a foto do lobby à noite. |
| 3 | "Dois quartos, uma suíte, varanda gourmet e vaga. Décimo quinto andar." | A ficha seca, para quem já está comparando anúncios. |
| 4 | "A academia fica no quinto andar, envidraçada, com vista para a cidade." | Vídeo curto dentro da academia, no fim da tarde. |
A visita
| Faça | Evite |
|---|---|
| Mostrar a área comum depois do apartamento, para ele sair com ela na cabeça. | Começar pela área comum. O apartamento depois parece pequeno por comparação. |
| Mostrar duas unidades em andares diferentes, para a escolha ficar concreta. | Mostrar as quatro. Excesso de opção adia a decisão. |
| Levar a simulação de financiamento impressa. | Prometer parcela de cabeça. O número errado volta como problema. |
| Terminar na varanda gourmet, com a vista do andar. | Terminar na garagem ou na portaria. |
A 1701 não se vende como um apartamento
Os quatro apartamentos da Parte 5 resolvem um problema: falta de espaço, aluguel, distância do trabalho. A 1701 não resolve problema nenhum. Quem a compra já mora bem, e está comprando um desejo.
Isso inverte quase tudo que vale para os apartamentos de dois quartos. Anúncio curto e urgente funciona para quem tem problema. Para quem tem desejo, funciona o contrário: tempo, silêncio e a hora certa da luz. Vídeo mais longo, sem locução, sem letreiro piscando, gravado no fim da tarde.
O que está sendo comprado, em uma frase
Cento e nove metros cobertos e cento e setenta e um metros de terraço, divididos em dois níveis, no alto de um prédio já entregue. A área de fora é maior que a de dentro — e é ela o produto.
Quem compra a 1701
É a mais barata das duas e a mais fácil de explicar, porque a proporção entre área coberta e terraço é equilibrada: cento e nove metros de casa e cento e setenta e um de fora.
Quem ela não é
- Não é família com dois filhos. São dois quartos, e não há como transformar terraço descoberto em dormitório.
- Não é quem quer o maior apartamento do prédio. Esse é o 1704, e quem quer o maior vai comparar e escolher o outro.
- Não é comprador de investimento. Não existe unidade igual no prédio para servir de referência de preço na revenda.
- Não é quem nunca morou em cobertura. Terraço grande exige manutenção, e quem já teve sabe disso e não se assusta.
O comprador mais provável, e por quê
Um casal sem filhos em casa — arranjo de um em cada quatro domicílios de Águas Claras — que já mora em apartamento próprio na região e recebe gente com frequência. O que falta hoje é área externa, e é exatamente isso que a 1701 tem em dobro.
O que só ela tem
O argumento mais forte da 1701 é aritmético, e está dentro da própria tabela do prédio. Ele precisa ser dito com as duas contas juntas, porque um comprador atento vai fazer a segunda sozinho.
| A conta | 1701 | Apartamento de 2 quartos do prédio |
|---|---|---|
| Área considerada | 281,29 m² | 63,10 m² |
| Preço médio por metro | R$ 10.428 | R$ 13.516 |
| Diferença | 23% mais barato | — |
A segunda conta, que ele vai fazer sozinho
Contando só a área coberta, a 1701 sai a R$ 26.912 o metro. Diga esse número antes que ele calcule: "coberta, ela custa o dobro do apartamento comum; o que o senhor está comprando é o terraço, e o terraço custa por metro menos de um terço do que custa a área interna."
O que o prédio entrega junto
- Piscina climatizada com raia de vinte metros, sob pé-direito triplo, com deck seco e molhado.
- Academia envidraçada no quinto andar, com oitenta metros quadrados e vista para a cidade.
- Salão de festas gourmet, lounge externo e bar do terraço com chopeira — tudo entregue decorado e em operação.
- Sauna a vapor com parede de vidro, churrasqueira gourmet dupla, playground e espaço para cachorro.
- Escritório compartilhado, lavanderia por aplicativo, espaço para bicicleta e para moto, e entrega segura de encomendas.
- Acesso por reconhecimento facial, gerador para elevadores e aplicativo próprio de condomínio.
Por que a lista acima vale mais aqui do que nos outros apartamentos
Quem compra por três milhões costuma estar comparando com casa em condomínio, onde essa estrutura toda não existe ou é responsabilidade dele. Aqui ela vem pronta, funcionando e dividida com outras cento e trinta famílias.
As cinco objeções, com a resposta pronta
Todas as cinco aparecem. As respostas abaixo estão escritas para serem ditas em voz alta, e nenhuma delas promete o que o caderno técnico não garante.
1. "Três milhões por dois quartos?"
2. "Metade é terraço. Estou pagando por área que não uso."
3. "Na chuva, terraço descoberto não serve para nada."
4. "Último andar esquenta."
5. "Preciso vender o meu antes."
A objeção que ninguém diz em voz alta
Terraço grande dá trabalho: planta para regar, piso para lavar, móvel exposto ao tempo. Quem já teve sabe. Antecipe na visita, sem que ele pergunte — falar disso primeiro passa a impressão de que não há nada escondido, e ele para de procurar o defeito.
O criativo desta unidade
A 1701 tem um problema de material que precisa ser resolvido antes de qualquer anúncio: na pasta do empreendimento existem imagens da 1503 e da 1704, mas nenhuma perspectiva identificada da 1701. O que existe dela é a planta do caderno técnico.
O que fazer antes de subir o primeiro anúncio
Gravar a unidade vazia, no fim da tarde, com o celular na horizontal e as duas mãos firmes. Unidade vazia e bem filmada vende melhor do que imagem de computador, porque é a prova de que o prédio existe e está pronto. Se a incorporadora tiver perspectiva da 1701 em arquivo, pedir — é a primeira coisa a perguntar.
Os erros que matam o anúncio dela
- Começar pela fachada. A fachada é bonita e não diz nada de diferente. O que diferencia está a setenta metros de altura, do lado de fora do apartamento.
- Falar em metros quadrados na abertura. Ninguém imagina cento e oito metros. Todo mundo imagina uma mesa comprida com gente em volta.
- Mostrar o interior primeiro. Cento e nove metros cobertos é uma medida comum, e quem vir isso primeiro vai achar caro antes de entender o que está comprando.
- Usar música de lançamento. Som ambiente, ou silêncio, com a voz da corretora por cima.
Os ganchos que funcionam para ela
| # | O gancho | Onde usar |
|---|---|---|
| 1 | "A área de fora é maior que a de dentro." | Abertura de vídeo. É a frase que descreve a unidade inteira. |
| 2 | "Dois terraços, um em cima do outro, ligados por escada." | Segundo vídeo, para quem já viu o primeiro. |
| 3 | "O metro quadrado mais barato que um dois quartos deste prédio." | Imagem parada, com a tabela das duas contas. |
| 4 | "Do último andar, no fim da tarde." | Vídeo sem fala nenhuma, só a vista e o som da cidade. |
Como o formato muda
Para as unidades comuns, vídeo curto e direto. Aqui o contrário: um minuto e meio, sem corte rápido, sem legenda piscando. Quem tem três milhões para gastar assiste um minuto e meio se a imagem valer — e desiste em três segundos se parecer propaganda.
O roteiro, cena a cena
Gravado uma vez, no fim da tarde, entre uma hora e meia hora antes do sol se pôr. Tudo com o celular, sem equipe.
A visita
| Marque | Evite |
|---|---|
| Fim de tarde, para o terraço aparecer na melhor luz. | Meio-dia. É quando a laje aberta parece mais quente e mais vazia. |
| Subir ao terraço antes de mostrar o interior. | Começar pela garagem ou pela portaria, como se fosse visita comum. |
| Passar pela piscina e pela academia no caminho, sem parar. | Guiar item por item da área comum. Cansa antes do que importa. |
| Terminar de novo no terraço, em silêncio. | Terminar na mesa do estande falando de condição de pagamento. |
A 1704 é a mais estranha das duas — e é essa a força dela
Ela é a unidade mais cara do prédio e tem a menor área coberta das duas: noventa e dois metros. Em compensação, tem duzentos e trinta e sete metros de terraço superior, dois terraços no total e uma usina de energia solar que serve só a ela.
Vendida pela ficha, ela perde. Vendida pela planta do terraço, ela não tem concorrente em Águas Claras. É a única unidade do documento que precisa de uma imagem antes de qualquer número.
A frase que descreve o produto
É uma casa de terraço. Noventa e dois metros para dormir e cozinhar, e duzentos e noventa metros ao ar livre — com piscina, jantar, lareira e jardim cabendo ao mesmo tempo, como mostra a planta do próprio caderno técnico.
Quem compra a 1704
É outra pessoa, não uma versão mais rica de quem compra a 1701. Quem quer casa e terraço equilibrados compra a 1701. Quem quer o maior espaço aberto que existe no prédio e aceita dormir em noventa e dois metros compra esta.
Quem ela não é
- Não é quem precisa de casa grande por dentro. Noventa e dois metros cobertos são menos do que muita gente tem hoje. Isso precisa ser dito no anúncio, não na visita.
- Não é quem compara por preço total. Se comparar só o número final, a 1701 ganha sempre.
- Não é quem mora sozinho a maior parte do tempo. O terraço é feito para receber. Sem gente, ele é grande demais.
O comprador mais provável, e por quê
Quem hoje procura casa em condomínio, para ter área externa, e trava na conta: casa exige distância, portão, jardineiro e piscina própria. Esta unidade entrega a área externa sem nada disso, numa cidade onde seis em cada dez moradores chegam ao trabalho em menos de meia hora, e com portaria, academia e piscina do prédio incluídas.
O que só ela tem
A unidade mais cara do prédio é a que tem o metro quadrado mais barato dele. A distância não é pequena: são quase quarenta por cento de diferença para um apartamento comum da mesma tabela.
| A conta | 1704 | 1701 | 2 quartos do prédio |
|---|---|---|---|
| Área considerada | 382,45 m² | 281,29 m² | 63,10 m² |
| Preço por metro | R$ 8.219 | R$ 10.428 | R$ 13.516 |
| Terraço descoberto | 290 m² | 171 m² | — |
A usina de energia
O caderno técnico descreve a 1704 como uma unidade com geração própria de energia elétrica por uma usina fotovoltaica privativa, instalada no terraço, e remete as informações técnicas ao contrato de compra e venda. A planta mostra duas fileiras de painéis ocupando cerca de um terço do terraço superior.
Como falar da usina sem criar problema
Diga o que está escrito: a unidade tem usina fotovoltaica privativa e os dados técnicos estão no contrato. Nunca diga quanto ela gera nem prometa conta de luz zerada. Se o cliente perguntar números, peça a informação à incorporadora por escrito e responda depois.
O que cabe no terraço, segundo a planta
- Piscina com deck de madeira, com previsão de ponto — o equipamento não é entregue pela incorporadora.
- Mesa de jantar para oito a dez lugares, com churrasqueira ao lado.
- Sala de estar ao ar livre, com sofás e lareira de chão.
- Duas espreguiçadeiras com guarda-sol, separadas da área de jantar.
- Um jardim com árvores de porte, dividindo o terraço em dois ambientes.
- E ainda a usina, sem que nada disso perca espaço.
As cinco objeções, com a resposta pronta
A primeira é a mais dura de todas e vai aparecer sempre. Ela precisa ser respondida com o número na mão, não com adjetivo.
1. "Três milhões por noventa e dois metros de área coberta?"
2. "É mais cara que a 1701 e tem menos área interna."
3. "O que eu faço com duzentos e trinta e sete metros de laje?"
4. "Essa usina é minha mesmo? Quanto ela gera?"
5. "Piscina, jardim e painel solar — quem cuida disso?"
A objeção invisível desta unidade
Ela é grande demais para uma pessoa e pequena demais para uma família de quatro. Quem estiver no meio-termo vai hesitar sem saber dizer por quê. O trabalho da visita é mostrar a cena: um jantar de dez pessoas no terraço, no fim da tarde. Ou o cliente se vê ali, ou não é dele.
O criativo desta unidade
Esta unidade tem material, e material bom, parado na pasta: uma imagem aérea que mostra os dois pavimentos abertos com a usina ao fundo, e a planta do terraço superior vista de cima, com a piscina, a mesa, o jardim e os painéis desenhados. Nenhuma das duas foi publicada.
A imagem que vende esta unidade sozinha
A vista aérea dos dois níveis é o ativo mais forte de todo o material do empreendimento. Ela explica em um segundo o que três parágrafos não explicam: que existe uma casa de dois andares no alto de um prédio, com piscina, jardim e uma usina de energia no telhado.
Os erros que matam o anúncio dela
- Abrir pela área interna. Noventa e dois metros por três milhões, sem contexto, encerra a conversa antes de começar.
- Vender a usina como economia. Ela é um sinal de que a unidade é única, não uma promessa de conta de luz. Tratada como economia, vira pergunta que ninguém pode responder sem o contrato.
- Chamar de cobertura, só isso. Cobertura todo prédio tem. Casa de terraço com usina própria só este.
- Comparar com a 1701 no mesmo anúncio. São dois compradores diferentes; juntos, um mata o outro.
Os ganchos que funcionam para ela
| # | O gancho | Onde usar |
|---|---|---|
| 1 | "O apartamento mais caro do prédio tem o metro quadrado mais barato dele." | Abertura. É verdade, é conferível e ninguém espera ouvir. |
| 2 | "Piscina, jantar para dez, lareira e jardim. No mesmo terraço, ao mesmo tempo." | Sobre a planta vista de cima, apontando cada coisa. |
| 3 | "Uma usina de energia solar, só sua, no seu terraço." | Imagem aérea. Traz um público que não estava procurando imóvel. |
| 4 | "Quem queria casa e não queria condomínio fechado." | Texto longo, para quem já está comparando com casa. |
Como o formato muda
Aqui cabe o formato mais longo de todo o documento: dois a três minutos, mostrando o terraço inteiro sem corte. É o oposto do vídeo de lançamento — e é o único jeito de a pessoa entender a escala do que está vendo.
O roteiro, cena a cena
Uma única caminhada, sem corte, do começo ao fim do terraço superior. Fim de tarde, celular na horizontal, passo lento.
A visita
| Marque | Evite |
|---|---|
| Fim de tarde de dia seco, com a planta do terraço impressa na mão. | Dia de chuva. O terraço descoberto é tudo o que ela tem a mostrar. |
| Levar alguém junto, se ele aceitar. O terraço é feito para mais de uma pessoa. | Visita sozinho e apressada. Vazio, o espaço parece grande demais e frio. |
| Apontar no chão onde ficam mesa, piscina e jardim. | Falar em metragem. Trezentos e oitenta e dois metros não formam imagem nenhuma. |
| Mostrar a 1701 no mesmo dia, depois desta. | Mostrar a 1701 antes. A ordem inverte o resultado. |
O que precisa ser confirmado antes de anunciar
Todo o resto deste documento está conferido contra a tabela, o caderno técnico e a pesquisa oficial. Estes onze pontos não puderam ser confirmados com o material disponível. Três deles mudam o texto do anúncio, e um deles — o valor do condomínio — aparece em toda visita de apartamento de dois quartos.
| # | O que confirmar | Com quem |
|---|---|---|
| 1 | A data do habite-se e da entrega das chaves. As fotos das áreas comuns são de dezembro de 2025 e o perfil anunciava entrega no segundo semestre daquele ano, mas não há documento nas mãos. | Incorporadora |
| 2 | Quantas vagas de garagem acompanham cada unidade. A ficha técnica fala em 75 vagas acessórias das unidades de dois quartos, mas não diz quantas cabem a cada apartamento nem às coberturas. | Incorporadora |
| 3 | Se o terraço inferior das duas unidades é coberto ou descoberto. Muda a resposta sobre chuva. | Incorporadora |
| 4 | A orientação solar das duas unidades. O caderno diz que o quebra-sol protege as fachadas da Rua 35 Sul e da Av. Jequitibá, mas não diz para onde cada unidade está voltada. | Incorporadora |
| 5 | Os dados técnicos da usina da 1704, por escrito. | Incorporadora |
| 6 | Se existe perspectiva ou foto da 1701. Na pasta há imagens da 1503 e da 1704, e nenhuma identificada da 1701. | Incorporadora |
| 7 | O valor do condomínio e do imposto por unidade. Não aparece em nenhum material, e é a primeira pergunta de quem compra os dois quartos. | Administradora |
| 8 | Se há tolerância depois de 31 de dezembro para o fechamento do financiamento, e qual a correção do saldo. | Incorporadora |
| 9 | Qual banco já tem o prédio avaliado. Evita recomeçar avaliação a cada proposta. | Incorporadora |
| 10 | Se restam lojas à venda. São cinco no térreo, com banheiro próprio e porta para a rua, e elas não entraram nesta tabela. | Incorporadora |
| 11 | O que aconteceu com o clube de benefícios anunciado no lançamento. O empreendimento foi apresentado em 2022 como o primeiro do Brasil com vantagens ligadas a certificado digital, e não há informação sobre isso valer hoje. | Incorporadora |
Três coisas erradas no material que a incorporadora entrega
A ficha técnica do caderno cita a prefeitura e o cartório de registro de imóveis de Goiânia, com os números do alvará e da matrícula em branco — o imóvel é em Águas Claras. O site da incorporadora ainda diz que a obra está em andamento. E nenhum dos dois materiais informa que o prédio foi entregue, que é hoje o melhor argumento de venda que existe.